表面利回りと実質利回りは何が違う？
計算方法や相場もわかりやすく解説

利回りとは投資商品の収益率を表すもので、投資した金額に対して、どれだけの利益を得られるか示しています。特に不動産投資においては、「表面利回り」や「実質利回り」は物件を選ぶ際の大きな指標のひとつです。そのほか知っておきたい「想定利回り」も含め、それぞれの特徴をご紹介します。

表面利回りとは、物件価格に対して、年間の収益（家賃収入）がどれくらいなのかを示すものです。

表面利回りは、単純に年間の家賃収入の総額を、物件価格で割ったもので、さまざまなコスト（管理費や修繕費、税金など）は考慮されていません。

一般的に「利回り」として提示されているのは、この表面利回りであることが多いです。ただし実際には購入時や運用時にさまざまなコストが発生するため、実際の収益率は表面利回りよりも低くなります。

対して実質利回りとは、購入時や運用時に発生するコストも考慮した利回りです。実際にかかるコストを含めて計算するので、表面利回りよりも低くなりますが、実際の収益率に近くなります。

実質利回りに含めるべきコストは、おもに購入時にかかるものと運用中に発生するコスト（ランニングコスト）です。詳しくは後述します。

想定利回りとは、常に満室の状態だと想定して計算された利回りです。もしくは最も高い家賃を想定することもあります。

表記されている利回りが、この想定利回りであることも多いです。ただし常に満室であるとは限らず、長中期的に見た場合には家賃が下がることも予想されます。

発生するコストも考慮されていないため、表面利回りと同様、想定利回りも実際の収益率よりも高くなりがちです。あくまでも参考値として考えておきましょう。

表面利回りと実質利回りではどのような違いがでるのか、具体的なケースをもとにシミュレーションしてみましょう。前提条件を2種類用意してみました。それぞれの利回りがどのように異なるのかチェックしてみてください。

①     ケース1

【物件購入価格】3,000万円
【年間家賃収入】240万円
【年間の運用コスト】60万円　※家賃収入の25％を想定
【購入時のコスト】200万円　※購入価格の7％程度を想定

②     ケース2

【物件購入価格】2,500万円
【年間家賃収入】240万円
【年間の運用コスト】84万円　※家賃収入の35％を想定
【購入時のコスト】300万円　※購入価格の12％を想定

家賃収入は同じで、購入価格やコストが違う2つのケースです。

表面利回りの計算方法は下記の通りです。

それぞれのケースの表面利回りを計算してみましょう。

＜ケース1の場合＞
『240万円÷3,000万円×100＝8％』

この物件の表面利回りは8％ということですね。

＜ケース2の場合＞
『240万円÷2,500万円×100＝9.6％』

こちらの表面利回りは9.6％となり、ケース1より高くなります。

続いて、実質利回りの計算です。

＜ケース1の場合＞
『（240－60）÷（3,000＋200）×100＝5.6％』
（小数点第2位以下切り捨て）

表面利回りは8％でしたが、より実際の値に近い実質利回りだと、5.6％となります。

＜ケース2の場合＞
『（240－84）÷（2,500＋300）×100＝5.5％』
（小数点第2位以下切り捨て）

ケース2の場合、表面利回りはケース1よりも高いですが、実質利回りだと下回ってしまいました。

このように管理費や修繕積立費といった運用コストが高かったり、購入時にリフォーム等が必要になったりした場合、実質利回りは低くなります。

今回のケースだと、提示された表面利回りだけで判断した場合、ケース2のほうが良いように見えますが、実際の収益はケース1のほうが高い可能性があります。

また、今回は常に満室を想定した家賃収入でしたが、空室リスクも想定するとなおよいでしょう。

このように、不動産を選ぶ際は実質利回りを把握しておくことが大切です。そのためにはどのようなコストがどれくらいかかるのかを知っておきましょう。

不動産投資にはさまざまなコストが発生します。主に購入するときにかかるものと、運用中に発生するものに分けてご紹介していきます。

不動産を購入するときに発生するコスト（初期コスト）は、主に以下のものです。

・不動産仲介手数料

・司法書士手数料

・不動産登記費用

・不動産取得税

・保険料（火災、地震）

・収入印紙代

・金融機関への手数料

・振込手数料等

・（中古物件の場合）リフォーム費用

不動産を取得するときは、新築だと物件価格の3～7％、中古物件であれば6～13％ほどの初期コストがかかります。リフォーム費用は別途必要です。特に中古物件の場合は、思わぬ修繕コストが発生する可能性もあるので、注意しましょう。

運用中にかかるコストは、ランニングコストと呼ばれます。代表的なランニングコストは以下の通りです。

・固定資産税

・都市計画税

・所得税

・管理料

・修繕費用

・共有部の水道光熱費

・保険料（火災、地震）

・ハウスクリーニング費用

おもに、「税金」「建物の管理・維持」「入居者対応」のコストがかかります。一般的に家賃収入の20～30％程度が目安ですが、物件の種類や立地によって異なります。

このほか、入居者を募集するための広告費用など、予期せぬコストが発生することもあります。コストの種類も多く、正確な額を事前に把握することは難しいです。

表示される利回りが表面利回りなのは、そうした事情もあるでしょう。しかしなるべく事前に考えらえる限りのコストを算出し、実質利回りを計算しておくことをおすすめします。

利回りは、不動産の種類や立地によって異なります。まずは参考として、一般財団法人日本不動産研究所が発表した、期待利回りをご紹介します。

期待利回りとは、不動産の価格に対してどれくらいの収益が得られるのか、投資家が期待する利回りのことです。

まずは、東京都内の賃貸住宅における期待利回りをご紹介します。

出典：一般財団法人日本不動産研究所「第51回　不動産投資家調査」（2024年10月現在）

東京の賃貸住宅の場合、ワンルームでもファミリー向けでも期待利回りに大きな違いはありません。

続いて、東京以外の地域の期待利回りをご紹介します。

出典：一般財団法人日本不動産研究所「第51回　不動産投資家調査」（2024年10月現在）

首都圏よりも地方都市のほうが、利回りが高いことがわかるでしょう。こちらもワンルームとファミリー向けに大きな差はありませんが、ややファミリー向けの物件の方が高い都市もあります。

期待利回りは市場の状況によって変動するため、定期的に最新情報を確認してみてください。

不動産の相場や最低ラインは、投資の目的によっても異なります。

たとえば、売却益が目的であれば、利回りよりも不動産価格が上昇しそうかどうかを重視したほうが良いです。相続対策やインフレ対策が目的の場合も、それほど利回りを重視する必要はないでしょう。

継続的な家賃収入を目的としている場合、相場に1～2％ほど上乗せした利回りが理想だといわれています。

また利回りは新築か中古物件か、もしくはマンションか一戸建てかなどでも異なります。一般的に中古物件のほうが購入価格を抑えられるため、利回りは高くなりがちです。

地域によっても違いはありますが、新築物件の場合は3～10％、中古物件は5.5～15％ほどを目安にするとよいでしょう。最低ラインは3～5％程度を目安にしてみてください。

不動産投資において、利回りは重要な指標であることは間違いありません。ただし、提示された利回りだけで判断するのは危険です。

何度かご説明している通り、提示されるのはほとんどの場合、表面利回りもしくは想定利回りです。さまざまなコストを事前に正確に計算するのは難しいため、致し方ないとも言えますが、やはり表面利回りだけではわからない問題もあります。

利回りが高く出やすい中古物件ですが、修繕費が高くついたり、空室リスクが高かったりなどの問題があるかもしれません。コストが高くつけば、期待する収益を得られない可能性があります。

表面利回りだけで判断するのではなく、できる限りコストを考慮した実質利回りも計算してみましょう。

提示されている利回りは、あくまでも現状を想定したものです。実質利回りを考慮したとしても、予期せぬリスクで利回りが変化することもあります。

＜起こりえるリスクの例＞

・空室リスク

・家賃の変動リスク

・地震、水害、火災といった災害リスク

空室が続く場合、入居者を募集するための広告が必要になったり、家賃を下げたりといった手立ても必要になるかもしれません。そのほか、物件の劣化による修繕費の高騰や家賃の下落、各種の災害リスクなども考えられます。

さまざまな要因により、当初予定していた利回りよりも下がる可能性があります。すべてを予防できるわけではありませんが、できるだけ備えをしておきましょう。

必ずしも高利回りの物件だけが良いとは限りません。たとえば、首都圏の不動産は地方よりも利回りが低いですが、その分空室リスクが低い物件もたくさんあります。この場合、期待通りの収益を上げられる場合も少なくないでしょう。

そもそも資産価値が高い物件は価格も高いため、利回りは低くなりやすいです。しかしその分人気があるため、収益を出しやすい物件とも言えます。

反対にいくら想定利回りが高くとも、借り手がつかなければ思うような収益につながらないかもしれません。

提示されている利回りは表面利回りや想定利回りであることからも、高利回りだからという理由だけで判断しないよう、注意しましょう。

利回りの高さは確かにとても魅力的ですが、高利回りの裏には思わぬリスクがあることも。そこで、たとえ高利回りでも注意が必要な物件をご紹介していきます。

立地条件が悪いと、やはりあまり人気がありません。たとえば以下のような物件です。

・駅から遠い

・近くにスーパーなど商業施設がほとんどない

・ファミリー層向けの場合、学校や公園、病院が近くにない

・川沿いにある（水害リスクが高まる）

また過疎化が進んでいるような地方都市の物件を購入する場合も、よく調べてからにしましょう。いくら物件自体が良くても、その地域のニーズにそぐわない物件は空室リスクが高まります。

築年数が古い物件は購入費用が安いため、表面利回りは高くなりがちです。しかし修繕費や設備交換費などのコストが高くなり、実質利回りは低くなる傾向にあります。

さらに築年数が古すぎると、せっかく部屋をリフォームしても建物自体の古さがネックとなり、なかなか借り手が見つからないかもしれません。

また管理が行き届いていない物件も、できるだけ避けましょう。特に区分マンションの場合、建物の管理や修繕は管理会社や管理組合が行うため、オーナー個人の努力では改善できない可能性が高いです。

適切な管理が行われていない物件はトラブルが起きがちで、防犯上でも不安があります。いくら表面利回りが高くても、借り手を探すのが大変でトラブルも起きがちとなれば、魅力的な物件とは言えないでしょう。

耐震基準は1981年6月に見直されたため、それ以前に建てられた物件は「旧耐震基準」である可能性が高いです。

旧耐震基準の物件は、地震での災害リスクが高いのは言うまでもなく、保険料が高くなったり耐震補強の追加工事が必要になったりといった問題が出てくる可能性があります。

また、売却時に買い手を見つけるのが困難になるかもしれません。

瑕疵物件とは、いわゆる「訳あり物件」のことです。瑕疵物件には以下の種類があります。

いくら高利回りでも、このような条件がある物件を投資対象にするのは難しいでしょう。

想定利回りが提示されている場合、高利回りに見えても空室が続いている可能性があります。

空室が長く続いているということは、立地や設備など何かしら問題がある可能性があるでしょう。そのほか、家賃が高すぎるといったことも原因かもしれません。特に相場よりも高い家賃の場合、一度入居者が退去すると、新しい入居者を見つけるのが困難です。

検討している物件の空室状況や家賃については、必ず確認しておきましょう。

管理費や修繕積立費などのコストが高すぎる場合も注意が必要です。表面利回りが高くても、実質利回りは低くなります。

ただし、修繕積立費が極端に低すぎるのも問題です。修繕工事が適切に行わなければ、管理が行き届かず資産価値に影響があります。

また特に新築マンションの場合は、当初の修繕積立費を低く設定して、のちのち増額するケースが少なくありません。あとで困ることがないよう、コストは長期的な視野をもって確認しておきましょう。

最終的に物件を売却すると考えたときに、買い手がつきにくい物件も避けた方がよいでしょう。基本的に不動産は長期的に保有することが原則ですが、必ずしも経営がうまくいくとは限りません。

購入時は高利回りでも老朽化が進むとコストがかさみ、買い手も見つからないとなれば、最終的に赤字になってしまう可能性があります。

このように、たとえ高利回りであっても注意が必要な物件もあります。不動産投資を行う際には、利回りだけにとらわれず、さまざまな条件を確認してみてください。

利回りには、表面利回りや実質利回り、想定利回りなどいくつか種類があります。表面利回りは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割ったものです。一方実質利回りは、発生するコストも考慮した利回りで、実際の収益率により近くなります。

一般的に提示される利回りは表面利回りであることが多いため、できるだけ自分で実質利回りも確認しておくとよいでしょう。

また高利回りであるからといって、高い収益が得られるとも限りません。不動産投資を考えるときは、利回りだけでなくさまざまな条件を確認して、検討してみてくださいね。