不動産投資はどんな種類がある？リスクや選ぶポイントまで徹底解説

不動産投資とは、土地や建物などの「不動産」を貸したり売買したりして利益を得る投資方法です。不動産の種類は多岐にわたりますが、まずはどのような利益を得られるのか確認しておきましょう。

不動産投資で得る利益は、主に以下の２種類です。

●インカムゲイン

所有した不動産を、ほかの人に貸して得る家賃収入です。借り手がいる場合、毎月安定した収入を得られます。

ただし、借り手が見つからず空き室になった場合は収入が発生しないので注意しましょう。

●キャピタルゲイン

不動産を売買して得られる利益です。購入した金額よりも高く売却できると、差額が利益になります。

購入時や売却時に発生するコストを含めても利益が出るようであれば、売却を考えてもよいかもしれません。

不動産投資が副業として人気があるのは、家賃収入というインカムゲインを毎月安定的に得られることが大きいです。続いて不動産投資にはどのような種類があるのか、代表的なものをご紹介していきます。

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、代表的なものを9つご紹介していきます。それぞれの不動産の特徴や、メリット・デメリットをよく確認してみてください。

マンションの一戸または複数戸を所有し、賃貸物件としてほかの人に貸し出します。主な利益は家賃収入ですが、売却してキャピタルゲインを得ることも可能です。初心者でも挑戦しやすく、サラリーマンの副業としても人気があります。

区分マンションは自己資金が比較的少なくても購入でき、初心者でも挑戦しやすいですが、利回りや収益性は低めです。また空き室になると、当然利益は得られません。たとえ収入がゼロでも、ローン返済や修繕積立費などのコストは毎月支払わなければならないので、注意しましょう。

立地によっては安定した収入を得られ、また区分マンションを複数所有することで、リスクを分散できます。

マンションやアパートを一棟まるごと所有し、家賃収入や売却益を得る方法です。区分マンションと比べて、多額の資金を必要としリスクが高くなりますが、その分得られる利益も大きくなります。

マンションやアパートを一棟まるごと所有している場合、多少の空き室があってもほかの部屋からの収益でカバーできます。ただし大量の空き室が出た場合のリスクや、管理組合などに支払う維持管理コストは高くなります。

高額で安定的な収入を得られる可能性がありますが、知識や財力が必要とされるため、初心者に向いているとは言えません。じっくり長期的な視野をもって、投資する覚悟が必要です。

新築・中古問わず、戸建て住宅を所有して貸し出す方法です。家賃収入だけでなく、最終的な売却益まで考えて運用するケースも少なくありません。

戸建ての場合、中古物件であれば比較的手に入れやすい物件があります。リフォームの必要はあるかもしれませんが、物件次第では数百万円ほどの資金で始めることも可能です。戸建てに適した土地を所有している場合は、新築を建てて貸し出してもよいでしょう。

戸建ての賃貸はファミリー層の需要が高いため、比較的長期での契約になる傾向があります。安定的な収入を長期的に見込めることは大きなメリットです。

必ずしも駅に近い必要はないため、お得な中古物件を見つけられるかもしれません。ただし、中古物件の場合はリフォームや修繕のコストが考えられるほか、借り手が見つからない場合は、収益がゼロになるリスクもあります。

住居用ではなく、事務所や店舗といったテナントが入る商業用ビルに投資する方法です。マンションやアパートの一棟所有よりも、さらにハイリスク・ハイリターンになります。自己資金もかなり高額になるため、初心者にはあまりおすすめできません。

ビル一棟の賃料や利回りはとても高いですが、高額な自己資金が必要なだけでなく、ローン審査も通りにくいため、初心者にはあまり現実的ではありません。リスクが相応に高くなるので、潤沢な資産がある場合は、プロと相談の上検討してみてはいかがでしょうか。

民泊は、家や部屋を宿泊施設として貸し出して宿泊費を受け取ります。シェアハウスは、物件を複数人でシェアして利用してもらう賃貸方法です。どちらも複数人に物件を利用してもらい、宿泊料や賃貸料を受け取ります。

どちらも、複数人に利用してもらうことで空き室のリスクを軽減できます。宿泊料金や複数人から得る賃貸料金も、通常の賃貸料金よりも高額になりやすいでしょう。

ただし、特に民泊の場合は外国人の利用も多いため、トラブルが起こりやすく管理にも手間がかかります。また民泊事業を行うには、住宅宿泊事業法や旅行業法などの許可を申請するなど、さまざまな手続きが必要です。要件が認められる物件探しのほか、こうした手続きもしなければならないので、事前によく調べておきましょう。

工場や倉庫は利回りが高く、借り手がつけば長期にわたって安定的な収入を得られます。ただし、物件はとても高額で融資も受けづらいです。投資上級者向けの物件といえるでしょう。

工場や倉庫の場合、長期的な契約が見込める代わりに、一度空いてしまうと次の借り手がなかなか見つからないことがあります。また居住用ではないため、固定資産税が高いです。大きな物件なので、利益を見込める代わりにリスクが高いことも覚えておきましょう。

トランクルームは、収納スペースを貸し出す不動産です。人口が密集していて、自宅に収納スペースが少ない都市部で需要があります。建物はもちろん、コンテナを利用した「コンテナ・トランクルーム」もあります。

トランクルームは初期投資やランニングコストが低めなので、投資を始めやすい物件です。利回りは悪くないものの、収益性は高くないので注意しましょう。今後、需要が高まるといわれており賃料も下がりにくいですが、軌道に乗るまでは集客が難しいという側面もあります。

土地を駐車場として貸し出して、駐車料金を得る方法です。特定の契約者に貸し出す「月極」と、時間貸しのコインパーキングがあります。

比較的狭い土地でも活用できるので、初心者でも始めやすいです。初期費用を低く抑えられ、運用の手間もあまりかかりません。

立地によって駐車料金は大きく異なります。需要が高い場所なら利回りは高くなりますが、競合も増えるでしょう。需要が低い場所の場合、収益性は低い傾向にあります。建物がないため更地と同じ扱いになり、固定資産税の軽減措置も受けられません。

REITは投資信託の一種で、実際の不動産を所有するわけではありません。マンションやビルなどの不動産を対象とした投資信託を購入することで、不動産投資を行います。投資信託を販売する運営会社は、投資家からお金を集めて不動産を購入し、利益を分配します。ちなみに「J- REIT」とは、日本で行われているREITのことです。

REITは投資信託なので、少額から投資でき、運用をプロに任せられるのが大きなメリットです。不動産を選ぶ必要もなく、複数の不動産に投資できるので、リスクも分散できます。自由に売買できるのも特徴です。

しかし不動産自体を所有しているわけではなく、元本保証はありません。上場しているREITの場合、上場を廃止したり運営会社が破綻したりした場合は、大きく値を下げる可能性もあります。

不動産投資のメリットは、当然収益を得られることです。そのほか、ほかの投資とはどのような違いがあるのか、不動産投資ならではのメリットをご紹介していきます。

不動産投資は、毎月「家賃」という安定した収入を得られやすいです。空き室リスクはありますが、借り手がいる限り、安定的な収入を得られるのは大きなメリットでしょう。

値動きが激しい株式投資やFXなどと比べて、家賃の額は基本的に一定しており変動しにくいのも特徴です。

不動産投資は、毎月安定した収入を見込めるため、年金代わりとして活用できます。

公的年金だけでは老後が不安だという人も少なくないかと思います。公的年金に加え、毎月安定した収入を得られることは、安心につながるのではないでしょうか。

不動産を購入する際にローンを組んだ場合、「団体信用生命保険」に加入することが多いでしょう。この保険に加入しておけば、返済者が亡くなった場合、ローンの残債が免除されます。

遺された人はローンの残債なしで不動産を所有でき、不動産から発生する利益を得られるので、生命保険のような役割を果たします。

インフレとは物価が上がり、現金の価値が低下することです。しかし不動産は実物があるため、不動産の価値も物価とともに上昇する傾向にあります。

需要や情勢によって不動産の価値は上下しますが、インフレには強い資産といえるでしょう。

現金の場合、資産額がそのまま相続税の評価額となりますが、不動産の場合はその評価額が実勢価格よりも低くなります。一般的に土地は実勢価格の8割程度、建物は7割程度の評価額です。賃貸用として貸し出している場合は、さらに低くなります。

たとえば、2,000万円の現金を持っている場合は評価額もそのままです。しかし2,000万円相当の不動産の場合、評価額は6～7割の1,200～1,400万円程度になると考えられます。

このように、同じ価値を持ちながら相続税の評価額を低く抑えられるため、相続税対策として不動産投資は有効です。

不動産で得た所得は損益通算が可能なので、節税につながることがあります。特に初年度は、不動産投資で発生する経費が膨大になりがちです。すると家賃収入よりも経費が上回り、収益がマイナスになることも。しかしこのマイナス分は、給与所得などほかの所得から差し引くことが可能です。これを損益通算といいます。

たとえば、不動産投資で50万円のマイナスがあったときに、給与所得が400万円あったとします。その場合、給与所得400万円から不動産で発生したマイナス50万円を差し引いた、350万円が全体の所得となるわけです。

所得税や住民税は所得に対してかかるので、所得が低くなると納める税金も少なくなります。そのため、不動産投資は節税効果を期待できるといわれています。

続いて不動産投資のデメリットやリスクをご紹介していきます。メリットだけでなく、デメリットやリスクもしっかり理解しておくことが大切です。

不動産投資の場合、比較的手を出しやすい区分マンションであっても、投資額は高額です。自己資金では賄えず、ローンを組むことも多いでしょう。購入費だけでなく、不動産取得税や登記にかかる費用などさまざまな諸経費も必要です。

たとえ少額から始められて、ローンを家賃で返済できたとしても、全体的な投資額が高額になることは覚えておきましょう。

株式や投資信託などの場合、売買はその日中に行うことも可能ですが、不動産の場合はそうはいきません。すぐに買い手が見つかった場合でも、手続きをするのに少なくとも数週間はかかるでしょう。

売りたいときに売れない、売却先が見つからないというケースも考えられます。

不動産は購入したあとも、修繕費や管理費などのランニングコストが発生します。不動産の建物管理は大家が負担しなければなりません。特に中古物件の場合はリフォーム費用などが高額になることもあるので、注意しましょう。

また、賃貸管理の費用も必要です。運用自体は管理会社にお任せできることも多いですが、入居者の募集や各種手続きなど、運用にかかる費用が発生します。

不動産の借り手がいない場合、当然収入はゼロになります。区分マンションのように1つしか物件を所有していない場合は、ローン返済や管理費などはほかの収入で補わなければなりません。

空き室が長引けば長引くほど負担が大きくなるので、なるべく空きが出ないような立地の物件を選んだり複数の物件を所有したりして、空き室リスクへの対策をしておきましょう。

たとえ不動産の借り手がいたとしても、家賃を滞納されればやはり収入は途絶えます。それだけでなく、問題解決のために時間を取られ、メンタルも疲弊するでしょう。

家賃滞納が発生してもしっかり対応してくれる管理会社や家賃保証会社を選んだり、入居者の審査を厳格にしたりなど、リスク対策が必要です。

一般的に不動産は、月日が経つと資産価値が下落します。家賃がすぐに変動することはありませんが、年数の経過とともに、家賃を下げなければ借り手が見つからない事態が発生するかもしれません。

リスクを回避するには、なるべく価値が下がらない立地の不動産を探したり、修繕や管理をしっかり行ったりなどの対策を行いましょう。

台風や地震など、予期せぬ災害に見舞われるリスクもあります。不動産が大きなダメージを受ければ修繕費がかさみますし、最悪の場合貸し出せなくなって収入が途絶える可能性もあります。

事前に備えるのが難しいケースもありますが、ハザードマップを確認してなるべく災害が起きにくい場所を選ぶ、耐震基準をクリアしているかといった点も考慮するとよいかもしれません。

不動産投資をする場合、ローンを組む人は多いでしょう。その場合、予測していたよりもローンの金利が上がってしまい、返済の負担が大きくなるリスクが考えられます。

家賃収入よりも返済の額が大きくなれば、ほかの収入で補わなければなりません。ローンを組む場合は、金利上昇リスクも考慮して、無理のない範囲で行いましょう。

●不動産のメリットやデメリットをさらに詳しく知りたい場合は、こちらの記事もチェックしてみてください。
『不動産投資のメリット９選！注意すべきデメリットや成功のコツを徹底解説』

不動産は種類によってメリットやリスクが異なります。どの不動産が適しているかは、目的や資産状況などに左右されます。ご自身に合う不動産を判断するポイントをご紹介していくので、ぜひ参考にしてみてください。

• 毎月、安定した収入を得るため
• 資産形成するため
• 将来の年金対策
• 相続対策
• 税金対策
• 手間をかけずに空いている土地を活用したい

収益は高くなくても、安定した収入源を確保したいのか、キャピタルゲインを得るために投資したいのか、相続対策をしたいのかなど、それぞれの目的に対して、適している不動産は異なります。

たとえば、収益の額は大きくなくても、安定的な収入を得たいなら、人気のエリアにある区分マンション、手間をかけずに手持ちの土地を活用したいなら駐車場、相続対策をするならマンション一棟、などが考えられます。

目的があいまいなままだと、不動産を選ぶ指針がぶれてしまいます。結果的に思うような成果を得られないこともあるので、まずは目的を明確にしましょう。

自己資金が少なくてもローンで購入できる不動産もありますが、あまりにも高額なローンを組むのはリスクが高いです。

ローンの金利上昇リスクもありますし、運用がうまくいかなかった場合は売却することもあるでしょう。売却して得たお金でローンを完済できなければ、借金を背負う可能性もあります。

購入できるからといって、あまりにも自己資金に見合わない高額な不動産を購入するのはおすすめできません。

不動産投資には、ご紹介したようにさまざまなリスクが想定されます。検討している不動産にはどのようなリスクがあるのか、回避するにはどのような対策がとれるか、事前にしっかりシミュレーションしておきましょう。

不動産を所有して、どれくらいの利益を得られるのか、利回りはどれくらいなのかも事前にしっかり確認してください。

利回りとは、投資した金額に対してどれくらいの利益を得られたか、その割合を示すものです。利益率だと考えるとわかりやすいでしょう。たとえば、100万円の投資が110万円に増えたら、利回りは10％です。

利回りには、主に以下の２種類があります。

実質利回りのほうが、諸経費を考慮している分、現実的な収益の割合に近いです。単に利回りとある場合は、表面利回りを指していることも多いので、注意しましょう。

投資の目安となるラインは、「表面利回り5％・実質利回り3％」と言われています。あくまでも目安ですが、一つの指標として参考にしてみてください。

不動産は、エリアによって人気がある物件が異なります。購入を考えている不動産のエリアでは、どのような物件に需要があるか、今後どのような動向が予測されるかなども考慮してみてください。

たとえば都市部であれば、一人暮らし用の区分マンションの需要が高いと考えられます。またファミリー層を誘致している自治体では、一戸建ての需要があるかもしれません。

このように、エリアによって不動産の需要は異なります。購入を検討している不動産のエリアでは、どのような需要があるのか確認しておきましょう。

不動産投資に興味がわいたものの、何から始めたらいいのかわからない人も多いのではないでしょうか。高額な投資となるだけに、事前にしっかり知識をつけて挑戦してみてください。

まず始めに考えるべきなのは、不動産投資をする目的です。目的に応じて適した不動産が変わってきますし、意識も大きく変化します。

まずは何のために、どれくらいの収益を得たいのか、数値を交えて具体的に考えるとよいでしょう。

たとえば、以下のような内容です。

• 毎月3万円の安定した収入を得たい
• ローン返済後、年金代わりに毎月10万円の収入を得たい
• あまり手間をかけずに土地を活用したい

「なんとなく流行っているから」「不動産会社に言われたから」ではなく、あなたの目的を明確にしてみてください。

目的が定まったら、不動産投資に関する知識をつけましょう。書籍やインターネット、セミナーなど、不動産投資に関する情報源はたくさんあります。不動産会社がアドバイスしてくれることも多いでしょうが、その情報を判断するのはあなた自身です。

判断するには知識がないとできないので、自分で調べて理解を深めましょう。メリットだけを見てリスクを考慮していない、目的や計画性がない、といったケースでは、うまくいかないことも少なくありません。

不動産投資はリスクのある投資運用です。必ずご自身で知識をつけてから挑戦しましょう。

不動産会社は、紹介してくる物件だけでなく運用体制やフォロー、接客対応、実績などを考慮して選びましょう。ひとつの業者だけを見て決めるのではなく、複数の業者を比較してみるのがおすすめです。

不動産投資は、パートナーとなる不動産会社選びが重要です。直接話をしてみて、ニーズをしっかり把握してくれる、メリットだけでなくリスクもきちんと説明してくれる、相談しやすいなど、問題なくコミュニケーションを図れる業者を選びましょう。

不動産会社が決まったら、いよいよ物件選びです。あなたの目的に合う物件を紹介してもらいましょう。利回りは重要ですが、それだけでなく想定されるリスクや需要など、ご紹介してきた内容を参考に、物件を選んでみてください。

すべての条件をそろえた完璧な物件が見つからない場合は、重視するポイントを考えてみましょう。思いがけず不動産を手放すことがないよう、上手に運用できそうな物件を選ぶのがポイントです。

不動産を購入するときは、さまざまな手続きが必要です。必要経費も多くあるので、内容をよく確認して契約を進めましょう。

運用は自分で行うこともできますが、管理するのは大変です。手間や時間を考えると、たとえ費用がかかっても専門家に頼んだほうがよいでしょう。なにかトラブルが起こった際も安心です。

不動産投資の種類は、主に区分マンション、マンション（アパート）一棟、戸建てなどです。そのほかビルや駐車場、トランクルームなどさまざまな不動産があるので、自分の目的や状況に合うものを選びましょう。不動産投資は安定した収入を得られるといったメリットがありますが、高額な投資額や空き室リスクなどのデメリットがあるので、事前にしっかり知識をつけてから始めてみてはいかがでしょうか。